Abattement exceptionnel plus-value immobilière sur terrain à batir
La loi de finances pour 2015 donne un cadre plus cohérent au régime des plus-values immobilières des particuliers en légalisant l’uniformisation de l’abattement pour durée de détention. Elle se veut également incitative en instituant un nouvel abattement sur les cessions de terrain à bâtir ainsi que sur les opérations de démolition-reconstruction liées aux cessions d’immeubles bâtis situés en zones tendues.
Exonération pour durée de détention
Dans le but d'inciter les propriétaires fonciers à vendre, l'abattement applicable pour les cessions de terrains à bâtir réalisées à compter du 1er septembre 2014 est aligné sur celui plus favorable applicable aux autres biens immobiliers. Cette homogénéisation avait déjà fait l'objet d'une publication officielle dans le BOFiP, elle est aujourd'hui légalisée.
Le taux et la cadence de l'abattement pour durée de détention est ainsi uniformisé. L'exonération totale est donc acquise au bout de 22 ans pour l'impôt sur le revenu (contre 30 ans auparavant) et de 30 ans pour les prélèvements sociaux.
| Abattement au titre de l'impôt sur le revenu (19%) | Abattement au titre des prélèvements sociaux (15,5%) | |
| De 0 à 5 ans | 0% | 0% |
| De la 6ème à la 21ème année | 6% | 1,65% |
| 22ème année | 4% | 1,60% |
| De la 23ème à 30ème année | Sans objet | 9% |
Abattement exceptionnel de 30 %
Les cessions de terrains à bâtir intervenant à compter du 1er septembre 2014 bénéficient d'un abattement exceptionnel de 30 % sur la plus-value nette imposable (après prise en compte de l'abattement pour durée de détention) à la double condition que :
- la cession ait été précédée d'une promesse unilatérale ou synallagmatique de vente ayant acquis date certaine entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2015 ;
- l'acte authentique de vente soit régularisé au plus tard le 31 décembre de la 2ème année suivant celle au cours de laquelle l'avant-contrat a acquis date certaine.
Ainsi, l'abattement pourra s'appliquer aux cessions intervenant jusqu'au 31 décembre 2017.
Pour vos contrats sous seing privés, rappelons qu'au sens de l'article 1328 du code civil, les 3 évènements qui confèrent date certaine sont : l'enregistrement de l'acte, le décès de l'un des signataires et la constatation de la substance de l'acte sous seing privé dans un acte dressé par un officier public.
Remarque : sont exclues de cette mesure, les cessions au profit du conjoint, partenaire lié par un PACS, concubin notoire, ascendant ou descendant du cédant ou de l'une de ces personnes ; ou d'une personne morale dont le cédant, son conjoint, son partenaire lié par un pacte civil de solidarité, son concubin notoire ou un ascendant ou descendant de l'une de ces personnes est un associé ou le devient à l'occasion de cette cession.
Extension de l'abattement de 30% aux opérations de démolition-construction en zones tendues
La loi de finances pour 2015 étend l'abattement exceptionnel de 30% aux plus-values réalisées, à compter du 1er janvier 2015, sur les cessions portant sur des biens immobiliers bâtis situés en zones tendues dès lors qu'ils sont destinés à être démolis en vue de construire des locaux d'habitation.
Les conditions d'applications sont les suivantes :
- une cession précédée d'une promesse unilatérale ou synallagmatique de vente ayant acquis date certaine entre le 1er septembre 2015 et le 31 décembre 2015 ;
- ayant pour objet un bien situé dans une commune appartenant à une zone d'urbanisation continue de plus de 50.000 habitants définie à l'article 232 du CGI (listées dans l'annexe du décret n°2013-392 du 10 mai 2013 relatif à la taxe sur les logements vacants)
- pour laquelle le cessionnaire s'engage, par une mention expresse dans l'acte authentique de vente, à démolir l'existant en vue d'édifier, dans un délai de 4 ans, des locaux destinés à l'habitation dont la surface de plancher est au moins égale à 90% de la surface maximale autorisée en application des règles d'urbanisme.